Perbedaan Notaris dan PPAT: Kewenangan dan Layanan

Perbedaan Notaris dan PPAT terletak pada dasar jabatan, kewenangan, serta pekerjaan yang dibuktikan melalui aktanya. Satu orang dapat memegang kedua jabatan, tetapi setiap layanan tetap perlu dijalankan dalam kewenangan yang tepat. Tulisan “Notaris & PPAT” pada papan kantor tidak membuat seluruh jenis dokumen dapat diperlakukan sama.

Panduan ini diperbarui 4 Oktober 2026. Tujuannya membantu klien menjelaskan kebutuhannya dan membantu staf memisahkan berkas. Untuk transaksi tertentu, pemeriksaan identitas, objek, dasar hak, serta kewenangan pejabat tetap diperlukan.

Dua jabatan dengan dasar berbeda

Notaris merupakan pejabat umum dengan kewenangan yang diatur dalam UU Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, sebagaimana diubah dengan UU Nomor 2 Tahun 2014. Akta mengenai perjanjian atau organisasi merupakan contoh kebutuhan yang dapat dibahas dalam kewenangan tersebut.

PPAT mempunyai tugas dalam kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan PP Nomor 37 Tahun 1998, yang diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016. Aktanya menjadi bukti perbuatan hukum tertentu untuk pendaftaran perubahan data.

Tabel ini membantu memilih jalur konsultasi, bukan memutuskan kelayakan transaksi. Satu kebutuhan dapat mempunyai beberapa tahap dengan pejabat atau instansi berbeda.

Wilayah kerja: baca perubahan aturan

Pasal 18 UUJN menyebut wilayah jabatan Notaris meliputi provinsi tempat kedudukannya. Untuk PPAT, Pasal 12 setelah perubahan melalui PP 24/2016 menyebut daerah kerja satu wilayah provinsi, dengan pengaturan lebih lanjut melalui Peraturan Menteri. Pasal 12A membedakannya dari tempat kedudukan di kabupaten/kota.

Karena itu, klaim umum bahwa daerah kerja PPAT selalu hanya satu kabupaten/kota tidak cukup membaca perubahan PP tersebut. Namun, menyebut provinsi juga bukan alasan mengabaikan keputusan pengangkatan dan pengaturan pelaksanaan.

Sebelum menerima berkas lintas kabupaten/kota, kantor perlu memeriksa kewenangan aktual pejabat, lokasi objek, ketentuan pelaksanaan, dan persyaratan layanan pertanahan yang digunakan. Catat hasil konfirmasi. Hindari memberi jaminan hanya berdasarkan alamat kantor.

AJB, PPJB dan sertipikat tidak saling menggantikan

Klien sering datang dengan permintaan “buat surat tanah”. Staf perlu menguraikan maksudnya: hendak mengikat pembelian, melaksanakan jual beli, mendaftarkan peralihan, atau memeriksa dokumen yang sudah ada.

Perbuatan hukum yang termasuk tugas PPAT pada PP 37/1998 Pasal 2 antara lain jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan ke perusahaan, pembagian hak bersama, dan pembebanan hak tertentu. Jenisnya ditentukan dari perbuatan yang benar-benar dilakukan.

Sebagai contoh fiktif, pembeli dan penjual masih menunggu pemenuhan syarat transaksi. Mereka mungkin perlu membahas pengikatan terlebih dahulu. Dokumen pengikatan tidak boleh dipromosikan sebagai sertipikat baru atau bukti bahwa pendaftaran peralihan telah selesai.

Untuk perbandingan dokumennya, baca AJB, PPJB dan sertipikat. Jika kebutuhan berkaitan dengan pemilik yang sudah meninggal, mulai dari alur tanah waris, bukan langsung mengasumsikan jual beli.

Ketika satu pejabat memegang dua jabatan

Rangkap jabatan tidak menghapus pemisahan kewajiban. Kantor perlu mengetahui apakah sebuah pekerjaan dilaksanakan sebagai Notaris atau PPAT, register mana yang digunakan, dan laporan apa yang harus disiapkan.

Secara administratif, buat penanda jabatan pada setiap pekerjaan. Simpan dokumen sumber, draf, akta atau keluaran yang benar-benar telah dibuat, dan bukti layanan lanjutan dalam susunan yang jelas. Jangan menggunakan nomor internal berkas sebagai pengganti nomor akta resmi.

Pembayaran juga perlu dipisahkan. Honorarium, pajak, dan PNBP memiliki dasar berbeda. Untuk AJB tanah, lihat panduan BPHTB, PPh dan honorarium PPAT. Untuk pekerjaan kantor, lihat laporan bulanan Notaris dan PPAT.

Dokumen awal dan pertanyaan untuk klien

Persyaratan akhir mengikuti kasus. Namun, kantor dapat mempercepat konsultasi dengan meminta informasi awal secara terstruktur.

• Apa tujuan akhirnya dan siapa yang akan memakai dokumen?
• Siapa para pihak dan siapa yang mewakili organisasi atau keluarga?
• Apa objek transaksi dan dokumen sumber yang tersedia?
• Apakah ada sengketa, jaminan, pembatasan, atau syarat yang belum dipenuhi?
• Tahap mana yang sudah selesai, dan apa bukti resmi tahap tersebut?
• Siapa yang berwenang menyetujui perubahan draf?

Gunakan jawaban ini untuk menentukan pemeriksaan berikutnya. Jangan membuat daftar persyaratan seolah berlaku untuk semua klien; permintaan tambahan dapat muncul setelah fakta diperiksa.

Pertanyaan yang sering muncul

Apakah semua Notaris otomatis berwenang sebagai PPAT?

Tidak. Kedua jabatan mempunyai dasar pengangkatan dan kewenangan tersendiri. Periksa jabatan yang dimiliki pejabat untuk layanan yang diminta.

Apakah layanan satu kantor selalu selesai dalam satu tahap?

Tidak. Penandatanganan dokumen, administrasi pajak, pengumuman, atau pendaftaran hak dapat merupakan tahap terpisah. Minta penjelasan keluaran dan bukti penyelesaian setiap tahap.

Bagaimana NotarisApp membantu pemisahan pekerjaan?

NotarisApp membantu administrasi klien, pekerjaan dan berkas kantor sesuai fitur paket. Pencatatan internal bukan penetapan kewenangan atau status resmi BPN. Gunakan pilihan paket online untuk kebutuhan kerja bersama staf.