Cara Menghitung BPHTB dan PPh AJB: Panduan 2026

Cara menghitung BPHTB dan PPh AJB dimulai dari mengenali transaksi, lokasi tanah, pihak yang menerima penghasilan, dan pihak yang memperoleh hak. Dua pajak ini mempunyai dasar serta administrasi berbeda. Menjumlahkan satu persentase “biaya notaris” dapat membuat estimasi klien keliru.

Panduan ini diperbarui pada 4 Oktober 2026. Contoh angka di bawah merupakan simulasi jual beli biasa, bukan penetapan pajak untuk suatu daerah atau keputusan mengenai kelayakan fasilitas pajak. Sebelum pembayaran, cocokkan kondisi transaksi dengan aturan pusat, Perda lokasi objek, dan hasil pemeriksaan instansi berwenang.

Pisahkan BPHTB, PPh, PNBP dan honorarium

Untuk jual beli, BPHTB berkaitan dengan perolehan hak oleh pembeli. PPh berkaitan dengan penghasilan dari pengalihan oleh penjual. PNBP layanan pertanahan dan honorarium PPAT merupakan komponen lain; keduanya bukan tambahan tarif pajak.

Gunakan lembar estimasi dengan baris terpisah. Tuliskan dasar aturan, asumsi, tanggal pemeriksaan, dan penanggung jawab. Status “estimasi” harus berbeda dari “dibayar” dan “telah divalidasi”.

Rumus BPHTB: tarif daerah dan pengurang harus tepat

UU Nomor 1 Tahun 2022, Pasal 46–48 mengatur dasar pengenaan, pengurang, dan tarif BPHTB. Untuk jual beli, nilai perolehan menggunakan harga transaksi; apabila tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP yang menjadi acuan, ketentuan tersebut menggunakan NJOP.

Tarif BPHTB ditetapkan melalui Perda dengan batas paling tinggi 5%. NPOPTKP juga ditetapkan melalui Perda. Ketentuan minimum Rp80 juta untuk perolehan hak pertama mempunyai cakupan tertentu; angka itu tidak boleh langsung dipakai untuk seluruh transaksi.

Secara sederhana, rumusnya adalah tarif BPHTB daerah × (dasar pengenaan − NPOPTKP yang berlaku). Periksa pula fasilitas, pengecualian, atau pengurangan yang relevan. Bila hasil dasar setelah pengurang tidak positif, jangan memasukkan angka pajak negatif dalam estimasi.

Simulasi jual beli Rp500 juta

Anggap sebuah transaksi fiktif mempunyai harga dan dasar pengenaan Rp500 juta. Untuk latihan ini saja, diasumsikan Perda yang berlaku menetapkan tarif 5% dan pembeli memenuhi syarat pengurang Rp80 juta.

Jumlah dua pajak pada asumsi ini Rp33.500.000. Angka tersebut belum mencakup PNBP, honorarium, atau biaya layanan lain yang sah. Jangan memindahkan hasil contoh ke kasus nyata tanpa memeriksa NJOP, kelayakan pengurang, tarif, jenis pengalihan, dan nilai bruto yang benar.

Jika harga yang disampaikan berubah, perbarui lembar estimasi dan simpan alasan perubahan. Hindari menyunting bukti pembayaran lama untuk menyesuaikan perhitungan baru.

PPh 2,5% bukan tarif untuk semua pengalihan

PP Nomor 34 Tahun 2016, Pasal 2 dan Pasal 6 memuat tarif umum 2,5%, kategori dengan tarif berbeda, serta pengecualian. Karena itu, simulasi jual beli biasa tidak dapat diterapkan begitu saja pada rumah sederhana tertentu, pengalihan kepada pemerintah, hibah, atau waris.

Pengalihan karena waris juga perlu dibedakan dari penjualan tanah oleh ahli waris setelah proses pewarisan. DJP menjelaskan bahwa warisan bukan objek PPh dan terdapat mekanisme SKB untuk pengalihan karena waris. BPHTB merupakan persoalan pajak daerah yang terpisah.

Untuk tanah waris, baca panduan dokumen dan biaya balik nama. Perubahan hubungan para pihak dapat mengubah kebutuhan dokumen dan analisis pajaknya.

Pembayaran dan validasi Coretax adalah tahapan berbeda

DJP memuat edukasi validasi PHTB melalui Coretax untuk pegawai notaris pada September 2026. Pembayaran PPh dan penelitian atau validasinya perlu dicatat sebagai pekerjaan yang berbeda.

Simpan identitas wajib pajak, data objek, bukti pembayaran, nomor permohonan, dan hasil layanan resmi pada berkas transaksi. Jangan menganggap adanya kuitansi kantor sebagai bukti pajak telah memenuhi persyaratan instansi.

Untuk pembagian pekerjaan staf, lihat panduan validasi PHTB di Coretax. Validasi ini tidak menggantikan administrasi BPHTB pemerintah daerah.

Honorarium AJB mengikuti jabatan PPAT

Skala honorarium Notaris dalam UUJN tidak boleh otomatis dipakai untuk honorarium AJB tanah. PP Nomor 24 Tahun 2016, Pasal 32 memuat batas honorarium PPAT dan PPAT Sementara, termasuk saksi, sebesar 1% dari harga transaksi dalam akta.

Batas tersebut bukan tarif wajib yang selalu harus ditagih penuh. Pisahkan rincian jasa dari pembayaran pajak dan tagihan resmi. Minta penjelasan tertulis bila penawaran memuat istilah gabungan seperti “biaya pengurusan”.

Pertanyaan yang sering muncul

Apakah semua daerah memakai BPHTB 5% dan NPOPTKP Rp80 juta?

Tidak. Tarif dan pengurang yang diterapkan harus diperiksa pada Perda dan kondisi perolehan. Angka simulasi bukan pengganti pemeriksaan itu.

Apakah hasil kalkulator sudah merupakan validasi pajak?

Tidak. Kalkulator membantu estimasi; hasil layanan resmi dan bukti pembayaran tetap diperlukan.

Apa yang sebaiknya dicatat kantor?

Catat asumsi, dasar angka, pihak pembayar, bukti, dan status pemeriksaan. NotarisApp membantu administrasi klien serta pekerjaan; perhitungan harus diperiksa sebelum digunakan. Lihat pilihan paket kantor sesuai kebutuhan staf.