Cara Hitung BPHTB & PPh Akta Jual Beli
Panduan lengkap perhitungan BPHTB (5% setelah NPOPTKP) dan PPh Final (2.5%) untuk transaksi jual beli properti. Termasuk contoh kasus dan rumus resmi sesuai regulasi terbaru.
Apa Itu BPHTB?
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Pajak ini wajib dibayar oleh pembeli dalam transaksi jual beli properti.
Dasar hukum: UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (HKPD).
Rumus Perhitungan BPHTB
BPHTB = 5% × (NPOP - NPOPTKP)
Keterangan:
- NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): Harga transaksi atau nilai pasar properti
- NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak): Batas nilai yang tidak dikenakan pajak, bervariasi per daerah (umumnya Rp 60.000.000 - Rp 100.000.000)
Contoh Perhitungan BPHTB
Sebuah rumah dijual seharga Rp 500.000.000 di wilayah dengan NPOPTKP Rp 80.000.000:
| Komponen | Nilai |
|---|---|
| Harga Transaksi (NPOP) | Rp 500.000.000 |
| NPOPTKP Daerah | Rp 80.000.000 |
| Dasar Pengenaan | Rp 420.000.000 |
| BPHTB (5%) | Rp 21.000.000 |
Apa Itu PPh Final?
Pajak Penghasilan (PPh) Final adalah pajak yang dikenakan kepada penjual atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Dasar hukum: PP No. 34 Tahun 2016.
Rumus Perhitungan PPh Final
PPh Final = 2.5% × Harga Transaksi
Contoh Perhitungan PPh Final
Dengan harga transaksi yang sama (Rp 500.000.000):
| Komponen | Nilai |
|---|---|
| Harga Transaksi | Rp 500.000.000 |
| PPh Final (2.5%) | Rp 12.500.000 |
Honorarium Notaris
Berdasarkan UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris (Pasal 36), honorarium notaris untuk akta jual beli mengikuti skala bertingkat:
| Nilai Transaksi | Persentase Maksimal |
|---|---|
| s/d Rp 100.000.000 | 2.5% |
| Rp 100 juta - Rp 1 miliar | 1.5% |
| Di atas Rp 1 miliar | 1% |
Tips Praktis untuk Notaris & PPAT
- Selalu konfirmasi NPOPTKP daerah — nilai ini berbeda-beda per kabupaten/kota dan bisa berubah setiap tahun
- Gunakan NJOP sebagai pembanding — jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP, maka NJOP yang digunakan sebagai dasar BPHTB
- Pastikan SSP/SSB sudah dibayar sebelum penandatanganan akta
- Dokumentasikan bukti bayar pajak — simpan salinan digital untuk arsip kantor
Otomatiskan Perhitungan dengan NotarisApp
Menghitung BPHTB, PPh Final, dan honorarium secara manual untuk setiap klien memakan waktu. NotarisApp menyediakan kalkulator terintegrasi yang otomatis menghitung semua komponen biaya berdasarkan NPOPTKP daerah.
Coba NotarisApp Gratis
Kelola klien, akta, dan laporan bulanan dalam satu dashboard modern.
Mulai Gratis 30 Hariarrow_forward